公示価格は、国土交通省が実施する地価公示で発表され、1月1日時点における標準地の価格です。
標準地は、全国約2万6,000地点を定めており、地価公示は、以下のような目的があるのです。
公共事業用地を取得する際の土地単価算定の規準にして、不動産取引で価格を決める指標になります。
また、相続時の財産評価や固定資産税評価の規準にもなっています。対して、実勢価格とは、
実際の取引で売主と買主が合意した価格となります。つまり、売買契約書に記載して価格になります。
実際の取引では、公示価格と同じである必要はなく、お互いが納得した売買価格が実勢価格です。

土地の売り出し価格は、不動産査定に基づいて検討します。不動産査定では、
路線価や固定資産税評価額も参考にしますが、これらは公示価格が基になっています。
しかし、公示価格はあくまで標準地の価格です。路線価と固定資産税評価額から逆算して、
公示価格に相当する価格を導き出せます。具体的には、以下2パターンの計算方法で求められます。
公示価格相当額＝路線価 ÷ 0.8、公示価格相当額＝固定資産評価額 ÷ 0.7
ただし、固定資産税評価額は3年に一度、路線価は毎年見直しが行われることになっています。
上記2つの結果は、必ずしも一致はしません。公示価格はその年の1月1日時点の価格ですが、
それ以降も不動産取引は続くため、実勢価格は毎日のように変化します。
また、個々の土地については、様々な要因があり、物件の立地条件による需給バランス、
地勢や周辺環境などの条件も関係します。公示価格と実勢価格のどちらが重要であるかは
一概にはいえませんが、公示価格はひとつの目安でしかないでしょう。

地価公示は、標準地の評価を定点観測するような方法で毎年行われているのです。
標準地そのものが売買取引された結果ではありません。それに対して実勢価格は、
実際の取引に基づいた結果が反映されており、売買価格は個々の要因や特性に左右されます。
また、公示価格と実勢価格の両方、平均価格に基づいた比較評価で、特性を把握できません。
公示価格と実勢価格の乖離について、一定の規則性を見いだすことは難しいでしょう。

不動産ポータルサイトでは、たくさんの売り物件が掲載されています。新築や中古戸建、
中古マンションなど、種別ごとに物件を検索できます。また、エリア別に検索した結果を
価格順に並べ替えたり、戸建やマンションは築年代別順に価格の差を把握できます。
ただし、売り物件に表示される販売価格は、売主の希望金額が反映されています。
あくまでも希望のため、必ず表示された価格で取引されるわけではないでしょう。
売買価格は、買主との価格交渉で決定いきます。不動産の売却を考えている方にとって、
不動産ポータルサイトの売り出し価格は、実勢価格の目安を知るには役立つ情報でしょう。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、売買価格を物件の特定をせずに公表しています。
所在地は「字名」までが表示され、住宅地か商業地かの区分と用途地域もわかります。
そして、前面道路や建物に関する情報等もあり、売却を予定している物件周辺における
実際の売買価格を知ることができるでしょう。

不動産会社は、特定の地域における個別の売買事例情報を把握しています。具体的には、
以下の土地の価格に直接関係するデータに合わせ、価格と最終的な売買価格を算出します。
所在地、土地面積、前面道路、間口・奥行、高低差、用途地域など、不動産会社は、
実勢価格に基づいた不動産市場の状況をリアルタイムで情報をもっているでしょう。
そのため、不動産会社に不動産査定を依頼すると、不動産ポータルサイトや公的な
不動産価格情報サイトでは得られない、正確な「売れるであろう価格」を算出できます。
ただし、不動産会社によって、査定価格にある程度の差があります。
それは、現在の不動産市場の状況認識の差が価格に反映されるためです。

株式会社松山興産」は、長岡京市・JR長岡京駅前通り不動産屋。
伏見区・向日市・大山崎町周辺の不動産を多く取り扱っている地域密着店です。
不動産売却・不動産買取・不動産相続に強くどんなご相談でも承っております。
戸建て・マンション・収益物件を、「売りたい・買いたい・貸したい」
そう思ったらぜひご連絡ください。売買や不動産の売却査定、マンションやガレージの管理、
保険代理といったサポートをさせていただきます。住宅に関する情報はもちろんのこと、
収益物件の情報や周囲の環境や、生活に便利な施設についての情報など
地域密着型だからできることでお手伝いいたします。
30年以上の経験をもとに、丁寧できめ細かなアドバイス。
不動産の売買・賃貸・仲介・リフォーム・リノベーション・空き家対策・建て替えなど、
トータルにサポートができますので、ぜひご相談へお越しください。