不動産投資で節税できる税金には、所得税と住民税があります。
この2つの税金は、不動産投資や給与など所得があった場合に発生します。
住民税が10%。所得税は、所得金額が増えるほど税率が上がる累進課税制度を採用しています。
不動産投資で所得税・住民税を節税する仕組みは損益通算となります。
損益通算は、不動産所得以外の所得（給与所得、事業所得、年金所得など）と
不動産所得を合わせて、総合課税所得を算出する仕組みのことになります。
不動産投資の収支がマイナスになれば、マイナス分を給与所得から差し引くことになります。
これにより、全体の課税所得が減少し、所得税・住民税の負担軽減につながっていきます。

不動産投資の損益通算を利用すると、節税効果を得られるのが所得税になります。
所得税は、累進課税制度のため、所得が増えるほど税率が高くなていきます。
年収が695～899万9,000円の人は、所得税が23%になりますが、
900万円以上になると33%になり10％も上がってしまうのです。
しかし、不動産投資の損益通算を利用すれば、給与所得が900万円以上の方でも、
不動産投資の所得でマイナスがであり、900間年万円以下になるなら節税できるのです。
何もしなければ33%の税率がかかりますが、損益通算を利用すれば所得税を23%に抑えられます。
所得税は所得金額が高い人ほど税率が上がるので損益通算の節税効果が高くなるでしょう。

不動産投資の所得がマイナスになるということは、入ってくるお金よりも
出ていくお金が多いということですよね。そのため、損益通算で節税ができても、
不動産投資をしない方が手元に残るお金が多いのではと思うかもしれません。
不動産投資だと、実際には払っていない費用を計上できるのです。
それが減価償却費になります。減価償却費とは、不動産の所得費用を耐用年数に
応じて分割して計上できる経費です。実際には支払っていない経費になりますが、
会計上は必要経費として認められ減価償却費を計上することで、所得を圧縮できます。
減価償却は以下の計算式で求めることができます。

取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
償却率と経過年数は、国税庁「『減価償却費』の計算について」から調べられます。
減価償却費を計上すれば、不動産所得を抑えられることでしょう。
不動産所得がマイナスになれば損益通算ができ、ほかの所得にかかる税金も節税になります。
減価償却が計上できるのは、建物部分のみになります。土地には適用できません。
また、経費計上すればさらに節税効果が期待できる不動産投資では、
不動産を管理・維持にかかった費用を必要経費として計上できるのです。
必要経費とは、不動産投資に直接必要な経費のことで、たとえば固定資産税や保険料、
修繕費、ローンの利息などが該当することになります。
必要経費を計上して不動産所得を減らすことで所得税と住民税を抑えられるでしょう。
たとえば、家賃収入が600万円、減価償却費が300万円、
そのほかの必要経費が100万円であれば、不動産所得が200万円となります。
減価償却費以外の経費には以下のようなものがあります。
固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税、印紙税、事業税などの租税公課
地震保険、火災保険などの保険料・管理費・修繕費・ローンの支払い利息
管理会社への委託料・管理会社との打ち合わせ、現地調査などの旅費交通費
管理会社との打ち合わせなどの交際費・情報収集するための書籍、新聞などの諸経費
経費は、不動産投資に直接必要な経費であることがポイントになります。
不動産投資に関係のない経費は、必要経費として認められないでしょう。

不動産投資は、家賃収入だけでなく、売却によっても所得を得られます。
不動産の売却で得た収入を譲渡所得といいます。譲渡所得にかかる税金が譲渡所得税です。
譲渡所得税は譲渡所得によって発生した所得税と住民税を合わせた呼び方になります。
譲渡所得税は、売却した建物の所有期間によって異なり、長期譲渡所得と
短期譲渡所得に分けられています。長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日において所有期間が
5年を超える建物を売却したときの所得になります。短期譲渡所得は、
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下の建物を売却したときの所得になります。
たとえば、令和4年に4,000万円で取得した建物を令和5年に5,000万円で売却した場合、
所有期間は5年以下のため、短期譲渡所得となります。
譲渡所得は、売却価額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額になります。
取得費は4,000万円、譲渡費は仲介手数料などで300万円と仮定します。
すると、譲渡所得は以下のようになります。
700万円（譲渡所得） = 5,000万円 – （4,000万円 + 300万円）
700万円に短期譲渡所得の税率39.63％をかけると、譲渡所得税は約277万円です。
同じ金額で、長期譲渡所得が適用されると、譲渡所得税は約142万円です。
このように、不動産の所有期間によっても税金に違いがあります。
不動産の所有期間は、取得した日から数えますが、相続や贈与での不動産であれば、
被相続人や贈与者が取得した日が対象となります。

いかがでしたか。今回は、不動産投資の節税についてご紹介しました。
はじめて不動産を購入・売却する場合、手続きの煩雑さや法律関係等お困りになるでしょう。
まずは、検討段階であっても、専門的な業者に一度相談してみることもよいかもしれません。
一生に何度もない経験ですので、後悔の無いように情報収集することをオススメします。
ご相談は経験豊富な松山興産へご相談くださいませ。