サブリース業者と賃貸物件のオーナーで交わす賃貸借契約をマスターリース契約、
サブリース業者と入居者との間に交わす賃貸借契約をサブリース契約といいます。
本記事では、マスターリース契約を中心に解説していきますが、
サブリースのことがわからない方も多いと思いますので、仕組みをわかりやすく解説します。
サブリースとは、サブリース業者が賃貸物件のオーナーから物件を一括借り上げし、
各戸を第三者である入居者に転貸する仕組みとなります。
サブリース業者は入居者から家賃収入や礼金、更新料を受け取り、家賃管理をします。
そして、オーナーに毎月賃料を払います。オーナーが受け取る賃料は、
満室時の家賃収入を100％とした場合、80〜90％が目安となります。
一般的な管理委託と異なり、オーナーと入居者間での直接の契約はありませんし、
毎月安定した収益が上がるので安心度は通常であれば高いといえるでしょう。

・賃料保証型
現在のサブリースの主流となっている賃料保証型は、
オーナーが毎月一定の賃料を得られる契約となります。
空室があっても安定した賃料が得られるので、空室リスクを意識する必要がありません。
家賃保証/空室保証と表示されているものが賃料保証型となります。
・実績賃料連動型
一方の入居実績連動型は、入居者の実績に連動して賃料が得られるため、
空室があると家賃収入が減ることになります。
その分手数料が少なくなり、満室が続けば、賃料保証型より収益が得られることになります。
ただし、あまり一般的ではなく、一部の業者でしか扱っていません。

賃貸住宅の経営を行うためには、意外と多くの業務が発生することになります。
慣れない方であれば、どのようにやればよいのかわからないことも多いでしょう。
サブリースをするのであれば、サブリース業者が管理をすべて行うことになります。

賃料保証型のマスターリース契約であれば、空室により家賃収入がなくなることはありません。
また、家賃回収はサブリース業者が行うため、滞納を心配するリスクもないでしょう。
家賃収入が減ることで、ローンの支払いができなくなるようなリスクを回避することができます。

入居者が入居するときには多くの費用が発生することになります。
たとえば、入居者を募集するには広告料が必要となり契約となると仲介手数料が必要です。
入居者が入れ替わるごとにかかる費用となり、思わぬ出費になります。
サブリース契約の場合ではでこれらの費用は一切不要となります。

サブリースはオーナーにとってたくさんのメリットがあることはお伝えしてきました。
しかし、メリットばかりではありません。
オーナーがサブリースのデメリットを知らないまま契約をおこなってしまって、
実際に賃貸が始まって問題が起きてから聞いていないとトラブルになってしまい、
もめてしまうことがあります。そういったことがサブリースの危ないといわれる理由です。

サブリースは、オーナーにとっては、毎月決まった家賃収入があるのがメリットです。
しかし、家賃保証と契約していても、契約の更新時に賃料の見直しがあり、
賃料が下げられる可能性があるでしょう。建物は経年劣化により、価値が下がります。
周辺の環境の変化もあり、賃料は何十年も同じ金額が保証されることはありません。
家賃相場が下がってくれば、サブリースの賃料も下がることは避けられないでしょう。

サブリースは不動産管理に手間がかからないのがメリットとなります。
しかし、メンテナンス費用はオーナーが負担になります。
設備の老朽化やリフォームで思いがけない出費が生じることがありますので
資金計画はしっかりと立てておく必要があります。

管理委託ではオーナーが受け取れるはずの礼金や更新料は、サブリース業者の収益です。
故意に家賃を下げてオーナーへ支払う賃料を下げながら、
礼金や更新料を高くし、収益を上げる悪質な業者もありますので最新の注意が必要です。

入居者の退去後一定期間は免責期間で賃料が払われない場合があるのです。
理由は入居者募集期間としているためになります。契約前には免責期間があるのか、
あるのであればどのくらいの期間なのか必ず確認する必要があるでしょう。

サブリース業者が倒産してしまった場合、入居者がすでに払ってしまっている場合は
家賃や敷金は回収できないでしょう。その後は入居者と直接契約し直すことになり、
オーナーだけでなく入居者にも手間と時間がかかることは言うまでもありませんよね。

マスターリース契約の途中解約時に違約金が発生する場合があるのです。
ときには賃料の1年分といった違約金が発生する場合もあり、確認する必要があります。

サブリースについてメリット/デメリットについて
説明してきましたが、たいていの場合では新築から１０年から１５年の間に
問題が起こることは少ないでしょう。なぜなら新しい間は入居率もよく
修繕費もかからないことが多いのでサブリース会社も収益が上がります。
問題は１５年、２０年たったときにおこるでしょう。
私たち松山興産ではこういった諸問題を解決するノウハウがあります。
お気軽にご相談くださいませ。