アパート/マンション経営の主債務者が死亡すると、相続と事業の承継が行われます。
アパート/マンション経営については、ローンを組んだ時の連帯保証人が
相続/事業承継することが多いので、その理由から確認していくことにましょう。

連帯保証人になる方は、金融機関が決めた基準を満たしていることが必要となります。
アパート/マンションローンでは収益物件の資産価値が判断されるため、
連帯保証人に求められるのは一般的な保証人となるような安定収入ではありません。
従って収入のない主婦が連帯保証人になることもあるのです。
金融機関によってもまちまちですが、一般に連帯保証人となる基準は以下の2つです。
法定相続人/事業承継見込みのある人となります。
金融機関は、できるだけ長期に渡ってアパート経営を行ってほしいと望んでいます。
そのため、主債務者が亡くなられた後もアパートを所有してもらい、
経営できる法定相続人を連帯保証人の条件にしています。
さらに法定相続人は複数いますので、誰が事業を引き継ぐのかはわかりません。
そこで配偶者や子どもといった、事業承継してくれる可能性が高い方を
連帯保証人となる条件に加えることで、経営をやめるという選択をしにくくします。
ただし、法定相続人であっても相続を放棄することで経営は終了してしまいます。

金融機関は、配偶者をアパート/マンションローンの連帯保証人に求めることが多いです。
しかし、連帯保証人となった後に離婚してしまった場合には、
相続人ではない元の配偶者に重い責任が残ってしまいます。
この場合にできるのは、自己破産などの債務整理をするか、
新たに連帯保証人をたてることが必要にでなります。
新たな連帯保証人をたてることが現実的なかたちになりますが、
無条件で連帯保証人となってもらえるかたは非常に少ないでしょう。
主債務者の親族に頼むのが一般的となりますが、
離婚による問題はトラブルも多くなりますので最新の注意をはらいましょう。
また、金融機関が承諾してもらうことができれば、法定相続人ではない親戚や友人などが
連帯保証人となることもできるでしょう。ただし、この場合は始めから事業承継の見込みがないので、
連帯保証人となるメリットがほとんどありません。
長期間アパート/マンション経営を続けてほしいという金融機関の意にも反するため、
始めから無関係の人が連帯保証人となることはめずらしいケースになるといえるでしょう。

アパート/マンションの経営は周辺環境や時勢によっていろいろと変化しますので、
相続の時には問題を抱えていることがたくさんあります。単なる相続人であれば、
資産と合わせて負債の相続を放棄してしまえばいいのですが、
連帯保証人となっている場合はどうなるのでしょうか。

相続人の立場からでは、アパート/マンションローンの債務を放棄することができます。
しかし連帯保証人は借金の主債務者と同等の債務を負うので、返済から逃れることができません。
実質的にアパート経営を放棄することができない場合、
ローンの支払いから逃れるためには、以下の点を考えることになるでしょう。

経営しているアパート/マンションの収益性が、どうなっているのか
ローンの返済額と比べてどうかを確認しておく必要があるでしょう。
相続放棄を検討しているのであれば、アパート/マンション経営は
マイナス収支になっているなど、少なからず問題を抱えているのことが多いでしょう。
しかし今の時点での家賃収入とローン返済額のバランスが悪かったとしても、
不動産にはいろいろな活用の方法があります。利回りを改善させるために、
リフォームをしたり管理会社を変更したり、入居率をあげたりできることはあります。
連帯保証人という立場を伝えて、不動産会社に相談するのもいいかもしれませんよね。

土地や建物の資産価値がローン残高よりも高ければ、売却するという選択もあります。
アパート/マンションがどのくらいの金額で売れるのかは査定しなければわかわかりませんので、
不動産会社に査定を依頼して、調べてみてもらいましょう。

アパートの名義変更は、遺産分割協議で決めることになるでしょう。
誰が所有者となりマンション経営を行って行くのか決めれば、
登記の手続きをおこなうことで名義変更ができます。

一方でアパート/マンションローンについては、
アパート/マンションの名義と異なり遺産分割協議だけで解決することができないのです。
ローンは金融機関の審査のもとで組まれていますので
ローンを引き継ぐためには、金融機関の審査が必要となるでしょう。
この時、連帯保証人だった人が名義人となる場合には、
新たに連帯保証人を立てる必要があるかもしれませんので確認が必要になるでしょう。
ちなみに名義変更を行わなければ、法定相続人が債務を負うことになります。
法定相続人が複数人いる場合には全員が金融機関に相続分に応じて返済を
しなくてはいけないので、変更をしておくことが必要となるでしょう。

このように相続する場合の不動産は色々な問題があり
一人では解決できないことがたくさんあるでしょう。
不動産会社や司法書士、税理士など松山興産では連携して問題を
解決していくことができます。
まずはお気軽に私ども松山興産にお声かけくださいませ。