アパート/マンションの建て替えは難しい/他に選択肢はあるの

アパート建て替えまでの流れ

老朽化してきたアパート/マンションを建て替えるには、資金調達や建物の間取りなどや
立ち退きについての話し合い、業者の選定などやらなければいけないことが多いでしょう。
アパート/マンションを建て替える流れについてみていきましょう。
建築計画をたてる⇒収支計画とスケジュールをたてる⇒入居者への立ち退きを申し出る
資金について相談する⇒解体業者の選択⇒建築業者の選択⇒着工⇒引き渡し

建築計画をたてる

まずは、どのようなアパート/マンションにするか建築計画をたてます。
現在のアパートの問題点や敷地の特徴、入居者の構成などを考慮し、
どのような建物（外観や内観のデザイン/耐震性能/駐車場の有無など）にするか、
間取りはどうするか、設備（キッチンや風呂、セキュリティなど）をどうするか、
細かいところまで建築会社と相談して建築計画をたてていきましょう。

収支計画とスケジュールの相談

建築計画をもとに施工費やアパートの解体費用、立ち退き料を考慮して収支計画をたてましょう。
立ち退きから新アパート竣工後に新入居者を迎えるまでの期間は家賃収入は得られませんので
建築期間も収支計画を考えるときにはとても重要になってくるでしょう。

入居者への立ち退きを通告する

入居者に対して解約の申し出は6カ月前に行うことになります。
立ち退きに関する説明や話し合い、金額を含め入居者の合意を得る必要があります。

建て替え資金について相談する

アパート/マンションの建て替えには多額の費用がかかますので、
金融機関から融資を受ける方が多いでしょう。融資を受けるには収支計画をもとに審査があり、
このタイミングで入居者の方々との立ち退きの合意している必要があります。

解体業者/施工業者を選定

立ち退き完了した後、解体作業が始まります。
そして解体後は建築計画に沿って施工が始まることになります。
解体業者と施工業者それぞれを選定し、請負契約を結びましょう。

着工/引き渡し

建て替え工事が始まってから竣工を迎え、引き渡しが行われることになります。
建築確認がおりると入居募集が開始できますので入居者を集めやすい時期に
引き渡しが行われるようスケジュールを組んでおくことが大切となります。
入居者が決まることで不動産管理がスムーズに進みやすくなるでしょう。

メリット/建物のグレードを上げることができる

耐震・耐火性能の向上や、外観・内観のデザイン変更など、
高い性能の設備機器が導入でき、賃貸アパートの人気を高めることができます。

メリット/修繕費を抑えることができる

老朽化してきた建物は修繕が必要となり、老朽化がすすめばメンテナンスが必要になり、
設備機器が古くなると部品が製造されなくなるなど、修繕費は高騰します。
建て替えを行えば全ての住戸が新しくなり、当然に修繕費用を安くすませられ、
アパートの運用コストを抑えることができるでしょう。

メリット/優良な資産として相続できる

不動産は建築構造により、定められた耐用年数によって価値が決められるのです。
老朽化してしまったアパート/マンションでは資産価値がなかったものでも、
建て替えを行うことで優良な資産として相続することがでるでしょう。

デメリット/多額の費用がかかる

アパートを建て替えるときには、修繕やリノベーションと比べても多額の費用が必要です。
金融機関から融資を受けるときには借金が残りますので、
収支計画を慎重に検討し決断する必要があります。

デメリット/入居者との立ち退きトラブル

長年住み続けている賃借人の方の中には、立ち退きを申し出ても交渉が進まないケースがあります。
トラブルを避けるためにも新しい居住先を見つけることが必要ですし
立ち退き料の交渉が必要になる場合がほとんどになります。

建て替え以外の選択肢/必要な箇所や部屋に簡易的な修繕をする

費用が抑えられる方となりますが、老朽化がすすむと修繕だけでは
すまないケースが多くなり問題が発生することも考えられます。

建て替え以外の選択肢/リノベーションする

設備や間取り、外装/内装デザインはリノベーションによって変更できます。
最近ではデザイナーにリノベーションされたアパートなども人気が高まっており、
建て替えを考える前にリノベーションを検討するのも一つの案になるでしょう。
大幅なリノベーションは多額の費用が発生することもあります。

建て替え以外の選択肢/アパートを土地ごと売却する

老朽化したアパートと土地をまとめて不動産会社に売却することもできるでしょう。
この方法は大きな収益を得ることができますが、信頼できる不動産会社を見つけましょう。
また売却することで利益が出ると譲渡所得税が発生することになるでしょう。

建て替え以外の選択肢/アパートを解体して土地活用

土地の活用方法として、住宅ではなく駐車場の方が向いているなどといった、
活用法の変更も検討することも一つの案になるでしょう。
駐車場の場合では比較的費用も抑えることができますし
収益を上げるまでの時間も比較的早くできることになるでしょう。

まとめ

自身が経営しているアパートがどの選択肢がベストなのか、
専門家に相談してみることで今まで気づかなかったことがあるかもしれません。
まずは経験豊富な松山興産にご相談くださいませ。

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